一、預售屋貸款的基本概念
購買預售屋時，貸款機制與成屋貸款有所不同，因為預售屋通常需要分階段付款，而銀行貸款通常適用於交屋階段。因此，了解預售屋的付款流程與銀行貸款條件，對於購屋者來說是非常重要的。
預售屋的房價款項支付流程
購買預售屋時，買方需要根據合約分階段支付房價款，而房價的支付流程可簡單區分為以下幾個階段：
| 付款階段 | 支付內容 | 金額比例 |
|---|---|---|
| 簽約時 | 支付訂金或斡旋金 | 約5%-10% |
| 開工後 | 依合約約定支付工程款 | 約10%-20% |
| 工程進度款 | 依建商進度分期付款 | 約50%-60% |
| 交屋時 | 支付尾款並辦理房貸 | 約20%-30% |
由於預售屋的付款方式具有階段性，買方在交屋前通常需自行籌措首期款項，等到交屋時使用房貸支付尾款。這就衍生出一個重要的問題：銀行貸款的條件與限制。
銀行貸款條件與限制
當購買預售屋時，銀行房貸的相關規定與一般成屋貸款不同，主要有以下幾個重點需要注意：
1. 貸款成數限制
根據政府規範，銀行對於預售屋的貸款成數可能受到較嚴格的限制，一般來說，首購族可貸款約7至8成，而非首購者或投資客則可能僅能貸到5至6成。
2. 授信評估標準
銀行在核貸時，會評估借款人的財務狀況，包括收入穩定性、信用紀錄、負債比率等。因此，即使符合貸款成數，若財務狀況不佳，也可能降低核貸機率。
3. 交屋後才撥款
銀行通常會等房屋取得使用執照後才撥款，因此，在工程進度期間，買方需自行支付工程款，這可能會增加資金壓力。
由此可見，購買預售屋不僅需要考慮交屋前的各項付款計畫，也需提前規劃好交屋時的貸款條件，以確保資金運用順利。
二、購買預售屋可能遇到的貸款問題
在購買預售屋時，貸款問題常讓買家感到困擾，尤其是當貸款成數不足、信用評分影響貸款條件，或各銀行的審核標準不同時，會讓買家難以順利取得房貸。以下就幾個常見的貸款問題進行說明。
貸款成數不足
銀行根據房屋價值、買方財務狀況等條件來決定貸款成數，但在某些情況下，貸款成數可能低於預期，導致買家需要準備更多自備款。
影響貸款成數的因素
| 因素 | 可能影響 |
|---|---|
| 房價估值 | 銀行估價低於合約價，導致貸款成數下降 |
| 個人財務狀況 | 收入不穩定、負債比高，可能影響核貸成數 |
| 銀行審核標準 | 不同銀行有不同放貸政策，部分銀行較保守 |
如果發生貸款成數不足，買家可以考慮提高自備款，或尋求其他銀行貸款來補足不足部分。
信用評分影響貸款條件
銀行會根據申請人的信用評分來決定是否核准貸款，以及適用的利率與貸款成數。如果信用評分過低，可能導致貸款被拒或利率提高。
改善信用評分的方法
- 定期還款，避免遲繳信用卡或貸款
- 降低負債比，減少過多未清償債務
- 維持穩定收入，提升銀行對還款能力的信任
銀行審核標準不同
不同銀行對於房貸申請的審核標準不同，例如有些銀行較願意核貸高成數貸款，而有些銀行則較保守。此外，銀行對於不同產業的工作者可能有不同的評估標準，影響貸款審核結果。
比較不同銀行的審核標準
| 銀行 | 貸款成數 | 審核重點 |
|---|---|---|
| 銀行A | 最高八成 | 重視信用評分與收入穩定性 |
| 銀行B | 最高七成 | 對自營業者風險評估較高 |
| 銀行C | 最高八成五 | 提供優貸給首購族 |
建議買家在申請房貸時，多比較不同銀行的貸款條件，並根據自身條件選擇最適合的方案。
三、如何提高貸款成功率
在購買預售屋的過程中，順利取得房貸是相當關鍵的一步。如果貸款條件不符合銀行標準，可能會影響整體購屋計畫。因此，如何提高貸款成功率就成為不可忽視的課題。以下是幾個實用的建議，幫助您提升貸款獲批的機會。
提升個人信用評分
銀行審核房貸申請時，個人信用評分是重要的依據之一。較高的信用評分可以增加銀行對申請者的信任度，提高貸款核准機率。以下是幾種提升信用評分的方法：
- 準時繳納信用卡與貸款帳單：避免逾期還款，建立良好信用紀錄。
- 降低信用卡負債比例：信用卡負債過高會影響信用評分，建議保持在額度的30%以下。
- 避免頻繁申請新信用卡或貸款：過多的信用查詢可能會讓銀行認為您資金狀況不穩定。
準備完整財務文件
銀行在審核貸款時，通常會要求提供財務相關文件，以確保申請人具有穩定的還款能力。準備充足且完整的財務資料，不僅能加快審核過程，也能提升貸款通過的機率。以下是申請房貸常見的必要文件：
| 類別 | 詳細內容 |
|---|---|
| 收入證明 | 近六個月薪資單、勞保明細或所得稅申報資料 |
| 銀行對帳單 | 近六個月的銀行存摺明細，以證明穩定的交易紀錄 |
| 工作證明 | 公司發出的在職證明，顯示穩定的受雇狀態 |
| 其他財力證明 | 股票、不動產、定存等財產證明，以提高財務可信度 |
選擇適合的銀行
不同銀行對於房貸的審核標準和條件有所不同，建議貨比三家，尋找最適合自己的貸款方案。以下是挑選銀行時可以考量的幾個要點：
比較不同銀行的貸款條件
各家銀行的貸款利率、成數、還款期數皆有差異，建議申請前先詢問清楚，選擇最符合自身需求的方案。
評估銀行審核標準
部分銀行針對特定職業、收入族群或信用評分較高的人提供較優惠的條件，例如公教人員、科技業工程師等，若符合資格可優先考慮。
諮詢專業貸款顧問
若對於貸款方案不清楚，也可以向房貸專員諮詢，以獲得最適合自己的建議，避免選擇不適合的銀行而影響貸款成功率。
四、預售屋貸款付款計畫與資金準備
購買預售屋時，款項通常不是一次性支付，而是分階段付款，包括訂金、工程款與貸款撥款。若事前未做好資金規劃，可能會面臨財務壓力。因此，瞭解付款方式並妥善規劃資金至關重要。
訂金與工程款支付方式
簽約時須支付訂金，通常約為房價的5%至10%。接著，依據工程進度支付工程款。支付的時間點與金額可參考以下表格：
| 付款階段 | 支付比例 | 支付時間 |
|---|---|---|
| 訂金 | 5% – 10% | 簽約時 |
| 第一期工程款 | 10% – 20% | 開工後 |
| 第二期工程款 | 10% – 20% | 建築達特定樓層 |
| 第三期工程款 | 10% – 20% | 建築結構完成 |
| 尾款（貸款撥款） | 剩餘款項 | 交屋時 |
貸款撥款與尾款支付
當建案即將完工，買方通常會與銀行辦理房貸。銀行會根據審核結果，按照核准貸款額度撥款給建商，買方則需支付未被貸款涵蓋的尾款。例如，若房價為1000萬元，貸款核准80%，則銀行會撥款800萬元，買方需支付剩餘的200萬元。
如何規劃資金以避免財務壓力
1. 提前準備自備款
由於預售屋涉及分期付款，建議提前估算並存下足夠資金，以因應各階段付款需求。
2. 控制貸款金額
貸款成數影響未來的還款壓力，建議評估自身收入與支出，確保貸款金額在可負擔範圍內。
3. 留意交易契約
購買前應仔細閱讀合約，確認付款時程與違約條款，避免因未能如期付款而影響交易。
4. 準備備用資金
建議預留緊急資金，以備有突發狀況，避免臨時籌資造成財務壓力。
妥善規劃資金，能有效降低財務風險，確保預售屋購買流程順利進行。
五、遇到貸款困難的解決方案
購買預售屋時，如果申請房貸遭到銀行拒絕，確實會讓人感到焦慮。但其實還有許多替代方案可以幫助你找到合適的貸款方式。以下是幾種可行的解決方案，讓你順利克服貸款難題。
轉向不同銀行申請貸款
每家銀行對於房貸審核的標準不同，如果被一家銀行拒絕，並不代表所有銀行都不會核准你的貸款。建議可以向其他銀行重新提出申請，或尋找成數較高的金融機構。
比較不同銀行的貸款條件
不同銀行對貸款條件的要求可能有所不同，包括最高貸款成數、利率以及審核標準等。可以透過以下方式比較各銀行的條件：
| 銀行 | 最高貸款成數 | 利率範圍 | 對收入審核要求 |
|---|---|---|---|
| 銀行A | 70% | 1.6% – 2.0% | 穩定收入4萬元以上 |
| 銀行B | 80% | 1.8% – 2.2% | 無固定收入者須提供擔保 |
| 銀行C | 75% | 1.7% – 2.1% | 信用評分需達700分 |
尋求聯貸或成數較高的金融機構
如果單一銀行無法提供所需貸款金額，可以考慮聯貸（即由多家銀行共同提供貸款），或尋找可提供較高成數的金融機構，如信用合作社或特定貸款機構。
聯貸的優勢
- 降低單一銀行的貸款風險，提高核准機率
- 有機會獲得較高的貸款成數
- 多家銀行共同審核，靈活度較高
考慮與親友借款應急
如果貸款金額不如預期，或臨時無法通過銀行審核，也可以考慮短期向親友借款，以支付預售屋的自備款或新成屋的最後一期尾款。
向親友借款時的注意事項
- 清楚說明借款用途與還款計畫，避免產生財務糾紛
- 若涉及較大金額，建議簽訂簡單的借據或借款合約
- 規劃明確的還款時間表，確保日後還款不影響財務狀況
結語
購買預售屋過程中貸款被拒絕雖然令人擔憂，但並非無解。透過比較不同銀行的條件、尋求聯貸機會，或是短期向親友借款，都能有效解決資金需求。關鍵在於提前做好準備，確保財務規劃周全，才能順利完成購屋夢想。
