一、都更與危老改建對房價的影響概述
什麼是都更與危老改建？
在談論房地產市場時，「都市更新（都更）」與「危險及老舊建築物改建（危老改建）」是非常重要的議題。這兩種政策的主要目標是讓老舊建築獲得新生，提高居住安全與都市發展品質。簡單來說，都更是由政府或建商主導的大規模重建計畫，而危老改建則是由住戶自行申請，針對單獨建築物進行重建。
都更與危老改建的主要差異
| 項目 | 都市更新（都更） | 危老改建 |
|---|---|---|
| 主導單位 | 政府或建商 | 屋主自行發起 |
| 適用範圍 | 大型街廓、區塊 | 單一建築 |
| 審核程序 | 較嚴格，需經政府審查 | 較簡單，依規定即可申請 |
| 補助與獎勵 | 容積獎勵較高 | 時程較短，效率高 |
都更與危老改建對房價的影響
當一個地區推動都更或危老改建，通常會帶動當地房價上漲，其影響可以分為以下幾個面向：
1. 提升居住品質與建築安全
新的建築通常採用最新的建材與耐震技術，讓住戶更有安全感。此外，社區規劃與公共設施的改善，也會提升該區的生活機能，進而吸引買家，推高房價。
2. 投資與市場需求增加
在市場機制下，改建後的新房屋單價通常比舊屋更高，這使得投資人與購屋者更加關注這些改建中的區域。在預期房價上漲的情況下，部分買家可能會提前進場，促使當地房價進一步成長。
3. 對周邊地區房價的外溢效應
當某個區域推動都更與危老改建，不僅改建範圍內的房價會提升，鄰近區域的房價也會受惠。這是因為新建案帶來更完善的公共設施與商業機能，進而提升整體環境價值。
哪些地區最具潛力？
房價的變化與特定區域的發展程度息息相關，一般來說，以下類型的區域最能受惠於都更與危老改建政策：
- 老舊社區密集的市中心，如台北市中正、大同區
- 大型都市規劃中的重劃區，如新北市三重、板橋
- 具備完善交通建設但屋齡較高的地區，如台中七期、新竹市中心
這些區域的房價未來走勢值得關注，因為更新後的生活環境改善，加上市場需求趨於上升，可能成為購屋或投資的熱門選擇。
二、都更與危老改建如何影響房價？
都市更新（都更）與危險老舊建築改建（危老改建）對於特定區域的房價影響極大，這些改建計畫不僅能改善居住品質，也帶動房市價值成長。以下我們從土地價值提升、生活機能改善以及投資吸引力增加三個主要因素來探討，為何這類改建專案能推動房價上漲。
土地價值提升
都市更新與危老改建通常涉及土地利用效率的提升，例如老舊建築翻新、高度限制放寬或者地上權重整。這些因素會讓土地單位價值上升，進而推動房價成長。
土地價值上升的主要原因
| 因素 | 影響 |
|---|---|
| 容積率提升 | 建築可用面積增加，提高土地價值 |
| 新建築標準升級 | 更高品質建築吸引自住客與投資客 |
| 都市景觀改變 | 重建後環境改善，提升區域吸引力 |
生活機能改善
都更與危老改建帶來的不只是建築更新，周邊的基礎建設也往往得到改善。例如道路拓寬、公園新設、商業設施引進，這些都會提升居民的生活品質，使得該區域更具吸引力，也讓房價跟著增長。
生活機能改善帶來的影響
- 交通條件優化： 政府與建商通常會配合改建計畫升級道路與捷運設施，使得該地區交通更便利。
- 商業機能提升： 商家看到人流增加後，自然會跟進投資開店，如便利商店、超市、餐飲業等，增加居民便利性。
- 公共設施更新： 許多都市更新計畫包含新設綠地、公園及停車場，讓居民享受更舒適的生活環境。
投資吸引力增加
改建計畫通常帶動市場關注，讓投資者看到區域升值潛力，進而加大資金投入、推升房價。這對於長期持有的屋主來說，也是一項重要的利多。
改建專案吸引投資者的主要因素
| 因素 | 對房價的影響 |
|---|---|
| 房屋更新換代 | 新建案市場接受度較高，單價提升 |
| 區域發展前景 | 改建後的區域規劃完善，整體價值提升 |
| 投資保值性佳 | 改建區域房價波動較小，長期增值潛力高 |
哪些人會關注改建區塊？
- 首購族群：想要購買新房，會關注改建後的新案。
- 投資客：尋找具潛力升值空間的地點進行投資。
- 換屋族：希望透過出售舊房產，換購更優質的房屋。
總結來說，都更與危老改建對房價有明顯的推動效果，尤其是在土地價值提升、生活機能改善以及投資吸引力增加的影響下，這類改建專案不僅改善居民生活，也為房市帶來長期的成長動能。
三、目前推動中的都更與危老改建重點區域
近年來，政府與民間建商積極推動都市更新（都更）與危險建築物重建（危老改建），希望能提升都市的居住品質與安全性。台北市、新北市、台中市等都是目前推動較積極的區域，且影響房市的程度也較為顯著。
台北市：核心商圈與老舊住宅區成為改建熱點
台北市由於開發較早，市中心及鄰近行政區域內的老舊建築比例較高，因此政府積極推動都市更新與危老改建。例如，大安區、中正區及松山區等精華地段的老公寓已成為改建標的，吸引不少建商投入。尤其是信義計畫區周邊，因具備高端住宅需求與企業辦公市場，改建後房價漲幅可觀。
市場現況
- 危老改建以小面積土地為主，通常為老舊公寓或透天厝翻新，吸引有換屋需求的家庭。
- 地段佳的都更案，因容積獎勵高，可創造較大的坪數增值空間，預售市場亦受矚目。
- 如南港區、萬華區等地，因配合產業發展與交通建設，近年新案推動頻繁，房市需求提升。
新北市：捷運延伸帶動重建潮
新北市面積大，且擁有許多屋齡較高的住宅區，政府與建商鎖定板橋、新店、三重及中和等地區進行都更與危老改建。其中，捷運三環六線的延伸更進一步推動區域房市發展，增加改建的可行性。
市場現況
- 板橋與新店因交通與生活機能完善，推動中的更新案較多，吸引北市外溢買盤。
- 三重與中和因屋齡較高，主打捷運沿線改建，近年新案價格已有明顯成長。
- 部分郊區如鶯歌、淡水雖也有改建案，但因發展成熟度較低，房價漲幅相對緩和。
台中市：水湳經貿園區與舊市區改建潛力大
台中市近年來建設不斷，大型開發案如水湳經貿園區吸引大量投資，帶動周邊老舊建築的改建需求。此外，西屯區、北區等過去以透天厝與老舊公寓為主的區域，也開始推動危老改建與都更，以提升居住品質。
市場現況
- 西屯七期發展成熟，新建案價格高昂，促使鄰近舊區的改建需求增加。
- 東區因鐵路高架化，加上投資型買盤湧入，近年來推案量增加。
- 台中整體房市受地價上漲影響，改建後新案價格較舊屋明顯提升。
全台都更與危老改建熱區概覽
| 縣市 | 主要改建區域 | 市場特點 |
|---|---|---|
| 台北市 | 大安區、中正區、信義區 | 精華地段更新，價格較高，換屋族與高端客層關注 |
| 新北市 | 板橋、新店、三重 | 捷運帶動房價成長，多為首購族與自住需求 |
| 台中市 | 水湳經貿園區、西屯、東區 | 大型開發案帶動改建需求，價格上揚 |
在政府政策與市場需求的推動下，全台主要城市的都更與危老改建案持續增加，不但改變了都市景觀，也對房價帶來顯著影響。消費者在選擇這類改建區域時，可依據個人需求，考量生活機能、增值潛力與房市發展趨勢。
四、具備高潛力的都更與危老改建區域
都市更新與危老改建計畫在不同地區的發展潛力各不相同，主要取決於當地的建築老舊程度、政府政策支持、交通發展與周邊房市狀況。以下列出幾個具備高潛力的區域，供投資人與民眾參考。
1. 台北市中正區、大同區
台北市的中正區與大同區屬於市中心，不僅有便利的交通，亦擁有豐富的生活機能。然而，這些區域內的老舊建築比例較高，符合都更與危老改建的條件。
| 區域 | 建築老舊程度 | 政府支持政策 | 交通發展 | 房市潛力 |
|---|---|---|---|---|
| 中正區 | 高，多數屋齡30年以上 | 積極推動都更與危老改建 | 捷運密集、公車路網完善 | 市中心地段，房價具成長空間 |
| 大同區 | 高，多為老舊公寓與透天 | 政府提供重建獎勵與稅捐優惠 | 交通便利，近台北車站 | 房價相對中山、大安區較低，未來升值潛力高 |
2. 新北市板橋區、新莊區
新北市的板橋與新莊同樣具備發展潛力，板橋作為新北市的行政中心，商業機能成熟，新莊則擁有多個重劃區與捷運建設，未來發展受矚目。
- 板橋區： 近年來推動多起都更案，部分舊市區仍存在大量老舊公寓，適合未來改建。
- 新莊區： 擁有副都心計畫、捷運環狀線與機捷帶來的發展機會，房價仍有成長空間。
3. 桃園中壢區、桃園區
桃園市近年發展迅速，尤其是桃園區與中壢區，在機場捷運開通後，成為雙北外溢效應的重要承接地。這些區域內仍有不少老舊建築，政府鼓勵透過都更與危老計畫進行改建。
發展優勢：
- 機場捷運帶動發展，交通便利性提升。
- 人口成長快速，住宅需求增加。
- 多項都市更新與產業園區計畫同步推動。
4. 台中市西區、北區
台中市的西區與北區位於舊市區，擁有豐富的生活機能，但老舊建築多，具備改建潛力。隨著台中捷運藍線與綠線的進展，這些區域的房市前景看好。
5. 高雄市三民區、新興區
高雄市的三民區與新興區是早期發展的核心地段，擁有成熟的商業設施與交通建設，但許多建築已老舊，適合推動危老與都更改建。
未來可期的發展重點：
- 亞洲新灣區效應帶動整體經濟發展。
- 捷運黃線與輕軌延伸計畫，提升便利性。
- 政府政策積極鼓勵危老改建，提供獎勵措施。
綜合來看，都更與危老改建的推動將會持續改變台灣各城市的房市發展，特別是在建築老舊、交通利多加持、以及政府政策支持的區域，未來最具潛力的發展機會值得關注。
五、投資與自住的考量：如何選擇適合的區域？
都更與危老改建帶來的不只是社區環境的提升，還會對房價產生影響。因此，無論是投資人還是自住買家，在選擇合適的區域時，應該從房價走勢、租金收益與居住品質等多方面考量，確保自己的選擇能夠符合長遠需求。
房價走勢：選擇具備成長潛力的區域
房價的成長潛力往往與都市更新計畫的範圍有密切關聯。當一個區域被納入都更或危老改建計畫，通常代表未來幾年內將有大量公共建設與開發投入，這將帶動房價上升。投資人與自住買家可以從以下幾個方向評估房價走勢：
- 近期是否有大型公共建設計畫： 如捷運新線、商業中心開發等。
- 市場供需關係： 觀察該區域的供給是否充足，若供給有限而需求強勁，房價成長潛力較高。
- 過去幾年房價變動趨勢： 若該區房價持續穩定上升，表示市場對其發展有信心。
租金收益：選擇出租市場穩定的區域
對於投資人而言，租金收益率是關鍵指標之一。選擇具備穩定租賃需求的區域，能確保資金回報率維持在理想水平。影響租金市場的因素包括：
- 當地租屋需求： 是否鄰近商業區或學區，吸引上班族與學生租屋。
- 租金報酬率： 該區域是否能提供合理的租金收益，相較購屋成本，租賃回報是否值得投資。
- 未來發展規劃： 都更與危老改建後，住宅區是否還能維持租賃需求，或是會轉向以高價物件為主，使租屋市場縮小。
下表列出部分都更與危老改建較為積極的區域，以及對應的租金收益率區間參考：
| 區域 | 都更/危老改建現況 | 平均租金收益率 |
|---|---|---|
| 台北市大同區 | 多處危老改建開發中 | 約2.5% – 3.0% |
| 新北市新莊副都心 | 部分大型開發案進行中 | 約2.8% – 3.5% |
| 台中西屯區 | 七期都更案增加中 | 約3.0% – 3.8% |
居住品質：從長期舒適度考慮
自住買家最關心的不只是未來增值空間，更重要的是居住環境是否舒適。在考慮都更或危老改建區域時，可以留意以下幾個要素：
- 生活機能： 包含學校、超市、醫療機構、公園等是否齊全。
- 交通便利性： 是否有捷運、主要幹道與公車路線支援。
- 社區安全性與整體環境： 新建案與舊社區的融合程度，以及治安狀況。
如何平衡投資與自住需求？
若希望兼顧投資與自住需求，建議選擇交通便利、生活機能成熟且租屋市場穩定的區域。例如，新北市三重、台北市南港與台中西屯等地，這些區域除了都更與危老改建推動外，也具備良好的自住條件與投資價值。
綜合來看，選擇適合的都更與危老改建區域，需要兼顧房價走勢、租金收益與居住品質，才能確保投資與自住的雙重優勢。在做決定前，充分研究市場趨勢，才能做出最適合自己的購屋選擇。
